全国楼市调整月余:小幅降价为主 长期走势难预料

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2018-11-07

  “郊区已开始降价▓,市区也有几个特价楼盘▓▓,我还是想再等等▓。

”  从9月底开始,星星点点的楼市降价消息逐渐汇成一场疾风骤雨▓,交易趋冷的市场状态席卷了全国许多城市,仅仅一个多月的时间,就改变了大多数市场参与者对房地产市场的态度▓▓▓。   事实上,中新经纬发现,除少量前期涨幅过大的城市出现较大幅度价格回调外,绝大多数城市并未出现明显的降价▓,而降价的多出现在城市郊区▓▓。 房企在价格调整上也表现得“扭扭捏捏”▓,多以限时限量特价房、精装房改为毛坯房交付、送车位等方式变相降价▓▓▓,直接调整价格的并不多见▓▓。   市场转冷虽已成事实,但会有多大幅度地回调▓▓,仍然难以预料。

中原地产首席分析师张大伟认为▓,虽然短期内房地产市场仍将继续调整▓▓,但由于楼市受政策影响较大▓▓▓,长期走势难以做出明确判断。   观望情绪渐浓热点城市成交量下跌  27岁的刘晖(化名)这两天正在河南郑州看房,虽然房子是为结婚准备的▓,婚礼也已经在筹备中了▓,但他并不着急入手▓▓,他说:“郊区楼盘已经开始降价,市区也出现了几个特价楼盘▓▓▓,我还是想再等等。 ”  该城市的一家大型房产交易平台的工作人员对中新经纬表示,限购限贷后,投资客基本被挤了出去,现在的客户以刚需族和换房族为主▓,而这类购房者对价格比较敏感,观望的人比较多▓。 她说:“市区的房价目前比较平稳▓,客户也不着急,都在慢慢选▓。

”  克而瑞地产研究中心的数据显示▓▓,10月▓,郑州市商品住宅成交面积同比上升36%,环比下跌21%▓▓,较2018年月平均成交面积低10%▓▓▓。   成交面积萎缩的情况在许多城市都已出现▓▓。

上述机构称▓▓,10月,在机构监测的29个重点城市中▓,商品住宅成交面积为2302万平方米,同比增长9%▓,环比下降6%▓▓,当月整体成交面积不及2018年1月以来的月均水平▓。   其中▓▓,一线城市成交低位回升态势在10月戛然而止,同比▓、环比齐跌▓,环比锐减45%,同比微跌3%▓。 二三线城市成交量环比持平▓,同比增长10%▓。 各城市市场热度持续分化▓▓,成都▓▓、合肥、无锡、佛山▓、徐州等城市继续保持较高热度▓,同比▓、环比齐增;长沙▓、杭州▓、苏州▓▓▓、青岛▓、南京等城市市场降温明显,预计后市成交仍将保持小幅微降▓。   中原地产研究中心也称▓▓,今年“金九银十”成色不足,大部分热点城市商品房成交量均出现环比下行,10月▓,其监测的20个热点城市合计成交1448万平方米▓,环比下调11%▓。   “‘金九银十’实际上是传统概念▓▓▓,现在已经不存在了▓。

以前冬季施工困难,零度以下基本就不能施工▓▓,开发商必须在9~10月把房子预售出去▓▓▓,所以这两个月成交占比非常高,但随着技术的提高▓,这一问题已经不存在▓▓。 从最近几年的市场看▓,受长假影响▓,9~10月整体成交量都低于11~12月▓。

”张大伟说▓▓。   成交不振也导致库存有所上升。 克而瑞地产研究中心称,10月份半数以上热点城市库存面积环比小幅回升,但涨幅均在10%以内▓▓▓,同比则涨多跌少。

  整体降幅不大分化较为严重  相比成交量,房价只是部分地方出现小幅下降▓▓,仅用涨或者跌来描述市场,则有失偏颇▓▓。 分化不仅出现在城市与城市之间▓▓,城市内部也存在不同的表现▓。   从8月中旬开始▓,天津津南区某大型楼盘就一次次推出优惠促销活动▓,从未间断。 8月中旬推出“8周年庆▓▓,感恩大促”的优惠活动;9月中下旬,以“中秋巨献”名义推出特价房,并且限制交易时间与交易数量▓▓;国庆期间推出两栋特价楼,声称数量不多▓,优惠活动会尽快结束▓。

  然而,9月底的楼市已经明显遇冷▓,地处天津市郊的上述楼盘即便推出特价房▓▓,也难以短期售完。 中新经纬11月5日向一位房产中介询问得知▓▓▓,上述楼盘优惠活动虽然已经结束▓,但价格与之前相差不多▓,小户型住宅最低价为万多元/平方米▓▓。

  9月底以来▓,以特价房▓▓、精装房改为毛坯房交付▓、赠送车位等促销手段代替直接降价,在许多城市已十分常见▓▓。

张大伟称▓,变相降价的方式相对缓和,也在一定程度上说明降价并不明显▓。 但这种价格调整容易陷入“价格黑洞”,导致统计数据难以反映真实的市场价格▓。   张大伟认为▓,现阶段出现降价的城市仅限于一线城市和一些二线城市,且整体降价幅度有限▓,大多数城市处于持平状态。

而在一些三四线城市▓,还存在价格上涨的情况▓▓▓。

  从58安居客房产研究院重点监测的全国67城房价来看▓▓,三四线城市的房产交易市场较为活跃▓,在10月城市新房房价环比涨幅排行榜上▓▓,保定▓、岳阳▓▓、徐州、乌鲁木齐▓▓、大连位列前五▓,其中,保定以%的环比增幅位居第一▓▓。 找房热度上▓▓,三四线城市热度明显回升▓。

  “从下跌的城市看,更多的还是体现在大城市的部分项目上▓▓▓,整个区域不见得都在下跌▓▓▓。 部分城市近期供应增加,也容易带动房价下调。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。   中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬表示,从成交量上看,房地产市场确实出现了拐点,定价也有所松动▓,但整体降幅不大▓。 对购房者而言▓▓,由于房贷利率上调,实际买房负担并未减少▓。

  短期仍将回调长期难以预料  这场楼市调整,或许只是刚刚开始▓。 多位业内人士认为▓,未来几个月▓,房价仍有回调可能。   58安居客房产研究院首席分析师张波认为▓▓▓▓,在政策从紧基调不变的情况下,未来两个月,商品房整体成交量价不会出现明显波动▓,但2018年积蓄的下拉力可能在2019年上半年显现出来▓,房地产市场或出现降价潮扩大▓、热点城市遇冷的情况。 一线城市降温会更为明显,有价无市的局面将更多出现在部分一线城市。

  张大伟称▓▓,之前支撑市场上涨的三线城市▓,最近都上涨乏力,热点一二线城市逐渐出现了全面降温的趋势▓▓。

在融资收紧、偿债压力增加、项目去化率下降的情况下▓,房地产企业或选择以价换量▓▓,以保证现金周转和完成年度销售目标▓。   不过▓,严跃进表示,目前这一波降价,除了受资金面影响,也与楼盘密集供应有关▓▓,这个时候必须降价。

但11月份以后,若是销售回款不错▓,房企定价策略可能会趋于强硬▓▓。

  对于房地产市场的长期走势,不少专家比较乐观▓。

“年底利好消息比较多▓,如房贷利率或见顶▓▓、放贷节奏加快等▓▓,会对市场交易产生一定影响▓。 市场情绪虽然悲观,但供应量在增加,如果政策配合到位▓,市场交易完全可以恢复▓▓。

”严跃进说,此前的房地产周期都呈现出涨多跌少▓、涨易跌难的趋势▓▓▓,因此▓,后续看涨的动力依然很强▓。   谢逸枫认为▓▓,从现在到明年一季度▓,房地产市场会呈现持续降温的态势。 但受库存减少▓、棚改政策仍有操作空间▓、财政收入压力加大等因素影响,明年房价上涨的压力较大▓。

  对未来两年的市场走势,同策研究院给出了详细的判断▓。

同策研究院预计,一线▓、强二线城市在2018年量稳价跌▓,2019年量升▓,2020年价格上涨,但涨价空间有限▓;弱二线城市2018年量缩价涨,2019年量稳▓,2020年价格下跌,但幅度有限▓;三四线城市市场分化,都市圈内三四线城市的未来趋势与强二线城市类似,其他三四线城市目前处于上升期,尽管棚改工作进入后半场▓▓,未来仍存在结构性机会。   但张大伟称▓▓,由于房地产市场受国家宏观调控影响较大,而政策走向又难以预料▓,对于房地产市场的长期走势,很难有一个明确的判断▓▓。